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购买小产权房有哪些风险?
时间:2016-01-13 07:35 来源:未知 作者:东莞律师 点击:
购买小产权房有哪些风险?
 
  购买小产权房有哪些风险?小产权房产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。产权证亦不是真正合法有效的产权证。购买小产权房一定要了解其法律风险。东莞律师为您整理详细内容,仅供参考。
  (一)法律效力
  “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:
  对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。
  对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。
  对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。
  (二)房产转让
  “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所有权。
  根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。
  (三)政策风险
  购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。
  购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
  (四)监管缺位
  乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。
 
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